房市未來將回歸居住屬性 大幅炒作成為過去式

世界上不會(huì)出現(xiàn)“只漲不跌”的投資產(chǎn)品，既然已經(jīng)存在價(jià)格泡沫，自然會(huì)有一個(gè)擠壓泡沫的過程。雖然郁亮判斷房市“短期觸底”，但在“房住不炒”的背景下，未來房地產(chǎn)會(huì)逐漸回歸居住屬性，過去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會(huì)成為過去式。

房地產(chǎn)行業(yè)受到政策環(huán)境的影響較多，或者可以稱為政策敏感性行業(yè)。判斷房地產(chǎn)市場的興衰，既需要看貨幣政策的走向，也要看行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的舉動(dòng)。在實(shí)際情況下，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的舉動(dòng)更具有一定的參考價(jià)值，或者說是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的晴雨表。

萬科屬于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，萬科董事會(huì)主席郁亮曾經(jīng)喊出了“活下去”、“黑鐵時(shí)代”，甚至變成了當(dāng)時(shí)的熱門話題。

四年前，在房地產(chǎn)市場仍處于“白銀時(shí)代”的時(shí)候，作為標(biāo)桿房企，萬科卻喊出了“活下去”的口號(hào)，第一時(shí)間引起了廣泛的關(guān)注。

幾年前萬科充滿了危機(jī)感的喊話，確實(shí)具有一定的前瞻性。幾年間，部分房企陷入債務(wù)違約的狀態(tài)，不少房企加快了降杠桿的步伐，并加快回收現(xiàn)金。由此可見，這幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場正上演一輪加速優(yōu)勝劣汰的演進(jìn)格局。

2022年初，郁亮稱房地產(chǎn)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，并表示自己率先放棄坐頭等艙，開源節(jié)流變成了不少房企的主流操作，這與幾年前加杠桿投資等激進(jìn)舉動(dòng)有著截然不同的態(tài)度。

距離喊出“黑鐵時(shí)代”只過了幾個(gè)月時(shí)間，科郁亮再度喊話，但這一次的表態(tài)卻相對樂觀一些，郁亮表示房地產(chǎn)步入“短期觸底”的判斷。在市場已經(jīng)觸底的背后，主要是市場收縮過了頭，在收縮過度的同時(shí)，卻積蓄了自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。

不過，郁亮只是強(qiáng)調(diào)了短期市場已經(jīng)筑底，并非認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備反轉(zhuǎn)的條件。

對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，市場普遍產(chǎn)生出相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。今年前8個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%。還有一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)，即今年銷售過千億的房企較去年同期減少了14家，銷售超百億的房企較去年同期減少了48家。

面對今年相對復(fù)雜嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境，作為行業(yè)標(biāo)桿的萬科，卻交出了一份相對滿意的成績單。從今年上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，萬科營收同比增長了23.8%，歸母凈利潤同比增長10.6%。與去年凈利潤大幅下降的表現(xiàn)相比，今年的情況相對樂觀一些，但下半年的數(shù)據(jù)更具有看點(diǎn)。

自萬科上市A股以來，曾經(jīng)出現(xiàn)過三次凈利潤下滑的跡象，分別發(fā)生在1995年、2008年以及2021年。去年萬科罕見出現(xiàn)了凈利潤大幅下滑的情景，確實(shí)印證了房地產(chǎn)市場步入了“黑鐵時(shí)代”，但作為行業(yè)標(biāo)桿的萬科，既然做出了“短期觸底”的判斷，那么應(yīng)該會(huì)有足夠的底氣提升業(yè)績，并促使業(yè)績觸底回升。

過去二十年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場走出了長期牛市，成為了不少居民財(cái)富增長的重要渠道。但是，世界上不會(huì)出現(xiàn)“只漲不跌”的投資產(chǎn)品，既然已經(jīng)存在價(jià)格泡沫，自然會(huì)有一個(gè)擠壓泡沫的過程。

雖然郁亮判斷房市會(huì)“短期觸底”，但仍未從根本上改變“黑鐵時(shí)代”的發(fā)展?fàn)顩r。在“房住不炒”的背景下，未來房地產(chǎn)會(huì)逐漸回歸居住屬性，過去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會(huì)成為過去式。

今年上半年萬科在營收與凈利潤上，均出現(xiàn)了同比增長的態(tài)勢，似乎釋放出短期止跌企穩(wěn)的信號(hào)。作為房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的萬科，一直非常重視企業(yè)的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)狀況，近年來萬科對質(zhì)量的追求，更是不斷鞏固了自身的行業(yè)龍頭地位。

雖然郁亮對房地產(chǎn)的短期判斷相對樂觀，但房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的節(jié)奏仍未發(fā)生根本性的放緩，在未來房企大洗牌的過程中，房企的現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)狀況以及房屋交付質(zhì)量等指標(biāo)，將會(huì)直接影響到房企在競爭過程中所處的位置。

關(guān)鍵詞： 大幅炒作 任性加杠桿 萬科上半年?duì)I收 樓市短期觸底