安居客還能上市嗎？盈利畸形：與傳統(tǒng)中介積怨深

近日，安居客因單方面漲價遭中介集體封殺，包括我愛我家、鏈家、中原等在內(nèi)的9家中介一夜之間撤空安居客所有房源。業(yè)內(nèi)認為，這是一次傳統(tǒng)中介與電商中介利益矛盾的集中爆發(fā)，安居客不僅在商業(yè)模式上受到嚴重質(zhì)疑，赴美IPO或也因此碰壁，房地產(chǎn)電商利益恐生變。

模式之殤：平臺環(huán)境不理想

據(jù)了解，過去的將近10年間，安居客腳跨互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀兩大領(lǐng)域，建立起了自己的商業(yè)模式——向租房人、買房人提供由中介公司發(fā)布的房源，然后按照點擊次數(shù)，或者一定的套餐計劃，向中介公司與經(jīng)紀人收費。用術(shù)語說，就是安居客賣端口流量。

“安居客”的平臺看似是“經(jīng)紀人——購/租房者”的C2C模式，但實質(zhì)上是“中介公司——購/租房者”B2C平臺。最近幾年，雖然房產(chǎn)網(wǎng)站在快速發(fā)展，但類似安居客的平臺的環(huán)境卻越來越受到質(zhì)疑。特別被詬病的問題就是信息的重復(fù)和虛假。

眾所周知，在一定周期內(nèi)，市場實際供應(yīng)的房源量和網(wǎng)站用戶量都會處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)(特別是近三年二手房市場停滯不前甚至出現(xiàn)縮水)，這也就意味著網(wǎng)站房源發(fā)布產(chǎn)品使用的人越多，分攤到每個使用者頭上的流量就越小，效果越差，而對于房產(chǎn)信息的消費者來說，平臺上的房源信息量增加并沒有帶來實際有效信息增加，只不過是多了更多的重復(fù)，找到符合需求的信息的難度越大。

這種平臺上房源重復(fù)率到底有多少，也許用戶有體驗但并不了然。以杭州為例，杭州某省級報媒曾發(fā)布一個針對杭州二手存量房的調(diào)查報告，報告顯示杭州二手房在售房源約5-7萬套。而當時杭州的幾大房地產(chǎn)網(wǎng)站，二手房源多則近30萬套，少則近10萬套，這里的重復(fù)率之高不言而喻。

另據(jù)一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的問卷顯示，在被訪者當中，9成人在網(wǎng)上找房的時候遇到過虛假房源。而超過9成的人根絡(luò)本就不相信網(wǎng)上的房源信息。在一些房產(chǎn)中介網(wǎng)站，先以低價誘惑購房者，再推薦高價房源，或套取購房者個人信息以作推銷儲備，這樣的方法在業(yè)內(nèi)很常見。

可以說，繁榮的背后，是房地產(chǎn)網(wǎng)站快速發(fā)展，是中介效果下降，是購房者、租房者無所適從。

盈利畸形：與傳統(tǒng)中介積怨深

近日，京滬9家房產(chǎn)中介企業(yè)將安居客的房源全部下架的事件，在社會上引起很大反響。有多家中介機構(gòu)向記者表示，盡管安居客已表示暫時不會漲價，但中介機構(gòu)對安居客“消費不透明、單方面大幅漲價”等行為表示不滿，暫時不會恢復(fù)上架。

據(jù)媒體報道，在過去7年中，安居客曾多次改變收費方式，今年3月初，在未通知中介公司的情況下，提高單次點擊的定價，出售房源的單次點擊價漲幅達27%，租賃盤源的單次點擊價漲幅達50%。此舉最終引發(fā)中介公司停止向安居客提供房源的集體行動。

一位中介負責(zé)人向記者介紹，安居客此前主要以包月套餐形式收費，根據(jù)不同的推送位置、房源質(zhì)量，每月收取300-1000元不等的費用。但從2012年開始改用按點擊量付費、競價排名模式收費，即哪位中介出的錢最高，所推房源可以優(yōu)先展示，而且房源只要被點擊，就會從中介賬號中扣除一定費用。“按照目前的收費標準，如果經(jīng)紀人想得到理想推廣，每個月要向安居客交3000元左右，但是如果一旦漲價，5000元都打不住了。”上述負責(zé)人說。

業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)中介行業(yè)的利潤空間不斷被壓縮，最終導(dǎo)致了矛盾的爆發(fā)。他們稱，國內(nèi)目前房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的中介費標準一直維持在成交總金額2-3%的水平，而其店租、人力成本、推廣費用等都在不斷上升，其中，在推廣費用里，以安居客為代表的房產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)企業(yè)的推廣成本占據(jù)了極大的比例。

房產(chǎn)中介企業(yè)因此感到自己的利潤空間在不斷縮小，相反靠他們“養(yǎng)活”的服務(wù)企業(yè)卻越來越滋潤。上市的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)企業(yè)所公布的財報顯示，其利潤率在30%以上?；蛟S正是如此畸形的盈利關(guān)系，成為了此次事件的爆點。業(yè)內(nèi)透露，房地產(chǎn)網(wǎng)站的利潤主要來源于廣告，比如新房開發(fā)商、房屋中介等，除此以外不收取其他任何費用，因此與傳統(tǒng)中介積怨已久的安居客們的盈利前景似乎也要蒙上一層陰影了。

競爭乏力：行業(yè)同質(zhì)化嚴重

目前全國有房地產(chǎn)內(nèi)容的網(wǎng)站近7000家，如果說，安居客是售賣端口流量的明星概念公司的話，那么搜房網(wǎng)則是這個端口流量市場的絕對老大。根據(jù)今年的最新數(shù)據(jù)，2013年，搜房網(wǎng)房屋租售信息發(fā)布業(yè)務(wù)創(chuàng)收超過1.6億美元，超過十億元。而2012年的這個數(shù)字則為7000萬美元，一年翻番。其市場地位不可撼動，令其他同類企業(yè)難以望其項背。

另外，號稱同搜房網(wǎng)、安居客并列房地產(chǎn)網(wǎng)站前三甲的樂居也已向美國證監(jiān)會遞交了招股書，計劃進行首次公開募股(IPO)。58同城、趕集網(wǎng)等“實力雄厚”的社區(qū)概念網(wǎng)站也紛紛加入競爭，安居客要想在這個市場上占得一席之地似乎變得越來越步履艱難。

與此同時，為了降低對網(wǎng)絡(luò)入口的依賴，像鏈家地產(chǎn)，我愛我家，中原等開始兩條腿走路，紛紛建立自己的房源信息網(wǎng)站。然后，通過在上面發(fā)布真正有效、真實、認證房源，重新激活買(賣)房人的芳心與偏好。

業(yè)內(nèi)人士指出：中介垂直網(wǎng)站雖然還很難取代這些房產(chǎn)門戶、房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺，但是正如一個商家可以在大賣場里上開店鋪，也可以在直接商業(yè)街開“專營店”，這兩者是不矛盾的。而且，有些客戶已經(jīng)厭倦了平臺網(wǎng)站上信息復(fù)雜難以篩選的體驗，更樂于體驗中介官網(wǎng)的簡單直接。而這一點似乎也符合現(xiàn)在電商的發(fā)展趨勢，品牌直營店和官網(wǎng)旗艦店現(xiàn)在越來越被人信賴。

總之，中介大戰(zhàn)安居客引發(fā)的“漲價門”，對購房人、賣房人沒有壞處。不漲價，競爭倒逼產(chǎn)品創(chuàng)新，這正是普通消費者期望的結(jié)果。

關(guān)鍵詞： 安居客 上市