促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升-環(huán)球新視野

2023-08-29 09:33:21來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào)

中央政治局近日召開會議指出,要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重...

中央政治局近日召開會議指出,要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化意味著什么?如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢?怎樣進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升?記者采訪了有關(guān)部門負(fù)責(zé)人和專家學(xué)者。

供求關(guān)系發(fā)生重大變化


(資料圖片)

今年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,上半年,新房和二手房成交量為10.3億平方米,同比增長23.4%,與過去3年同期均值相比增長1.6%。由此可見,新房和二手房總體交易量平穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)市場步入“存量時(shí)代”,交易結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生變化,二手房交易占交易量比例有所提升。

從竣工看,上半年,全國房屋竣工面積3.4億平方米,同比增長19.0%,增幅較一季度擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)??⒐っ娣e明顯增長是因?yàn)楸=粯枪ぷ黜樌七M(jìn),帶動房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。

從待售看,今年以來商品房待售面積穩(wěn)定在6.4億平方米左右,供需狀況比較平穩(wěn)。從價(jià)格看,6月份,70個(gè)大中城市房價(jià)有漲有落,其中新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有27個(gè),比5月份增加1個(gè)。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為,在復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,上半年全國新房和二手房網(wǎng)簽成交量依然保持增長,70個(gè)大中城市房價(jià)沒有出現(xiàn)普跌,價(jià)格波動處在合理范圍內(nèi)??傮w看,結(jié)合2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到41平方米,2022年全國人口減少85萬人、常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)65.22%,以及國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國內(nèi)需求不足等因素,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。但相比其他一些行業(yè),房地產(chǎn)仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,進(jìn)入二季度,市場成交量增速有所放緩,這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場受宏觀環(huán)境影響較大,居民就業(yè)壓力加大,收入預(yù)期減弱,購房能力和意愿下降,購房作為大宗消費(fèi)恢復(fù)相對滯后。下半年,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升向好,居民住房消費(fèi)和房企投資意愿也將逐步修復(fù)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為,我國新建商品房市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。進(jìn)入買方市場下的過量供應(yīng)階段,政府應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下,逐漸優(yōu)化調(diào)整需求管理政策。同時(shí),還可以采用財(cái)稅和金融等政策,鼓勵居民改善住房條件以增加市場需求,通過土地供應(yīng)等渠道優(yōu)化新建住房供給的時(shí)序、結(jié)構(gòu)和空間分布,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求實(shí)現(xiàn)新的均衡。

保交樓取得積極進(jìn)展

2021年下半年以來,在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下,部分長期依賴“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的房地產(chǎn)企業(yè),銷售回款不暢、新增融資受阻,資金鏈出現(xiàn)問題,導(dǎo)致部分已售商品住宅項(xiàng)目停工或逾期交付,損害了購房人合法權(quán)益。

針對部分商品住宅項(xiàng)目逾期難交付等問題,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財(cái)政部、人民銀行等部門通過政策性銀行專項(xiàng)借款撬動、商業(yè)銀行配套融資跟進(jìn)的方式,支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。目前,保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%,累計(jì)已完成住房交付超過165萬套。保交樓工作順利推進(jìn),加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度,有效防范商品住房逾期交付風(fēng)險(xiǎn),提振購房者信心,穩(wěn)定了市場預(yù)期。

保交樓促進(jìn)了房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有序化解。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛認(rèn)為,在中央政策支持和指導(dǎo)下,地方落實(shí)屬地責(zé)任,壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)自救主體責(zé)任,通過扎實(shí)開展工作,推動了已售逾期難交付項(xiàng)目建成交付。保交樓工作維護(hù)了購房人的合法權(quán)益,有助于加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清,穩(wěn)定市場信心。

虞曉芬認(rèn)為,保交樓工作實(shí)施以來,有效消除了潛在購房者的后顧之憂,減少了下游企業(yè)工程欠款和合同糾紛,也盤活了房企資產(chǎn),有效地阻止了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)向社會風(fēng)險(xiǎn)演變、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

劉洪玉認(rèn)為,保交樓是行業(yè)發(fā)展的道德底線,是整個(gè)社會尤其是潛在購房人對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場保持信任和信心的基礎(chǔ)。積極推進(jìn)保交樓,有利于增信心、建信任、穩(wěn)預(yù)期。后續(xù)保交樓任務(wù)仍然繁重,需進(jìn)一步加大政策支持力度,特別是要確保落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)16條措施和保交樓貸款支持計(jì)劃,緩解資金鏈緊張問題。

適時(shí)調(diào)整優(yōu)化行業(yè)政策

中央政治局會議指出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會,提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。

隨后,北京、上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)發(fā)聲,表示將結(jié)合本市房地產(chǎn)實(shí)際情況,抓緊落實(shí)相關(guān)會議要求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國人民銀行表示,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

從中央政治局會議到主管部門提出明確要求,再到一線城市的表態(tài),均釋放出積極信號,房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化,有望為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升注入強(qiáng)勁動力。

如何進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?

浦湛認(rèn)為,在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面,應(yīng)針對性地調(diào)整優(yōu)化政策,如個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,只要購房人名下無房,就可以享受首套房貸款的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。這些政策調(diào)整可以讓購房人以更低首付和更優(yōu)惠的貸款利率購房,降低了購房門檻,減輕了還貸壓力,有助于增強(qiáng)市場信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

虞曉芬認(rèn)為,繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,對于保民生、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長等均有重大意義。要進(jìn)一步降低房貸利率和首付款比例、實(shí)施好“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低交易契稅、推動二手房“帶押過戶”等,穩(wěn)市場需求;超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,有條件的城市穩(wěn)妥推進(jìn)城市有機(jī)更新,穩(wěn)市場規(guī)模;創(chuàng)造民企與國企同等融資環(huán)境、完善預(yù)售資金監(jiān)管、加大金融支持力度等,穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)。

中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔認(rèn)為,除了“因城施策用好政策工具箱”,還要對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)濟(jì)社會影響再認(rèn)識,對房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)部門的關(guān)系再認(rèn)識,從根本上增強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的信心。(亢 舒)

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)政策

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