購房者扎堆提前還房貸，如何判斷是否該提前還款？

“預約還款的人多，需要等一陣子”“以前排隊等銀行放貸，現(xiàn)在排隊等著還貸”……最近，全國多個城市出現(xiàn)購房者“提前還貸”現(xiàn)象。

(資料圖)

“手里有錢，提前還貸”本屬房地產市場中的正常現(xiàn)象，但為啥近期較為集中？這對貸款方、銀行來說有何利弊？如何判斷是否應該提前還款？本報記者進行了采訪。

部分購房者希望提前還款

“我去年底提前還了一筆25萬元的房貸，現(xiàn)在每個月月供大概能減少1000多元，整體利息能省下十幾萬元?！奔易√旖虻年愃恰疤崆斑€貸潮”中的一員。去年底還完款后，她又給自己定了一個“小目標”：繼續(xù)攢錢，每隔一段時間就提前還一筆房貸。

眼下，“提前還房貸”成了社交平臺上的熱詞。北京一家國有大行支行工作人員告訴記者，從去年下半年開始，來咨詢提前還房貸的購房者明顯增多，今年以來更是增加了不少，“其中一些客戶已經(jīng)多次申請?zhí)崆斑€貸”。

購房者為啥扎堆申請?zhí)崆斑€房貸？

有的是為了縮短貸款年限。前年在上海購置了一套房產的李先生最近準備向銀行申請?zhí)崆斑€貸，“我用銀行APP上的‘貸款計算器’大致算了算，如果今年8月前能提前還70萬元貸款，那么我原本30年期的貸款就可以提前12年還完?！彼f。

有的希望減輕月供壓力?！疤崆斑€貸后我的還款年限雖然沒有減短，但月供壓力確實能小一些。我打算這幾年置換一套房產，到時候手里的本金也能多一點，不用承擔太重的利息負擔?！标愃f。

還有的購房者把提前還貸看作新的投資手段。來自重慶的許莎莎最近提交了一筆提前還貸申請，她告訴記者：“前幾年手里有積蓄時我會買一些理財產品，但去年以來理財、基金等產品收益都不太理想，甚至跑不過房貸利率，索性提前把房貸還了，也算是一種投資?！?/p>

“提前還貸”在購房群體中流行開來，但申請還款似乎“沒那么容易”。采訪中，部分購房者說：“去年還可以在線上還款，今年只能到線下申請了”“我1月份提交的申請，個貸經(jīng)理說要排到幾個月之后了”……

據(jù)銀行工作人員解釋，提前還貸“排長隊”一方面是由于春節(jié)前后相關業(yè)務堆積，另一方面，大量申請導致部分支行提前還款額度緊張，只能排隊辦理。

“對銀行來說，購房者扎堆提前還房貸可能會對資金穩(wěn)定性造成影響?！敝袊嗣翊髮W中國資本市場研究院聯(lián)席院長趙錫軍說，比如一些本應五六年甚至更長時間收回的住房貸款在短期內大量、密集收回，雖然保障了銀行現(xiàn)金回流，但也影響了銀行的利息收益，因此出現(xiàn)了提前還貸“熱”與“難”并存的現(xiàn)象。

房貸利率下行是主要原因

提前還房貸，除了居民本身資產配置規(guī)劃、理財產品收益不理想等原因，房貸利率的持續(xù)下行是重要的助推因素。

2022年以來，國內1年期和5年期LPR（貸款市場報價利率）屢次下調，帶動多地房貸利率持續(xù)下行?！胺抠J利率政策會影響到商業(yè)銀行和客戶之間通過協(xié)商確定的具體利率，具體利率直接關系到月供的多少?！敝袊嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。去年9月末，中國人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知，明確在符合條件的城市，政府可自主決定在2022年四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調整，帶動了新發(fā)放房貸利率有所降低。“根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)，2022年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平?！编u瀾說。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月31日，其監(jiān)測的103個城市中，首套房利率低于4.1%的城市共30個，而1月16日該統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅為19個。具體來看，有2個城市首套房利率為4.0%，4個城市利率為3.95%，9個城市為3.9%，11個城市為3.8%，另有4個城市首套房利率為3.7%，為目前全國商貸利率最低水平，分別是廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和湖南常德。

“對原本在利率高位貸款買房的消費者來說，房貸利率不斷下調，刺激其轉為較低利率還貸的意愿強烈，這成了近期‘提前還貸潮’興起的主要原因?！壁w錫軍說。

從具體還貸模式看，此前房貸利率“換錨”也是此輪“提前還貸潮”的誘因之一?！爱敵醮媪抠J款利率轉換時，購房者可以選擇固定利率或基于LPR的浮動利率貸款。對于以固定利率還貸的購房者來說，伴隨房貸利率持續(xù)下行，存量房貸和新增房貸之間產生較大利差，是當前人們扎堆還貸的一個重要原因。”首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池說，“但多數(shù)人選擇提前還貸，并不是一次性還清后不再借貸，而是為了轉為更低利率進行貸款，既反映出存量貸款利率轉換時存在的問題，也是當前房貸利率和企業(yè)經(jīng)營貸倒掛的表現(xiàn)?！?/p>

持續(xù)提振住房消費信心

為刺激住房消費，目前多地房貸利率處于較低水平。面對低位利率，購房者到底要不要提前還貸？業(yè)內人士認為，“跟風”還貸并不可取，要根據(jù)自身情況理性分析。

據(jù)介紹，如果是等額本息的還款方式，前期主要是償還利息，后期利息占比減少、貸款本金占比增加，當還款期數(shù)已經(jīng)過半，提前還貸的收益就不大了。如果是以等額本金的方式還貸，每個月需還利息可能遞減，那么在還款周期的前1/3提前還貸會更劃算。

“購房者是否選擇提前還貸，應該理性考慮轉換成本能否覆蓋原本房貸利率和現(xiàn)行利率還貸之間的利差，具體包括轉換貸款方式所需的手續(xù)費、部分購房者可能面臨的罰息等費用?！壁w錫軍說，“面對‘扎堆還貸’，銀行的利息收益會受到一定影響，但是從長遠的穩(wěn)定客戶等角度來看，應該盡量依規(guī)滿足購房者需求?！?/p>

在趙秀池看來，購房者是否提前還款應根據(jù)自身貸款合同作具體分析。“如果目前的存量貸款選擇的是以基于LPR的浮動利率借貸，其合同利率自然會隨LPR下降而下降，對于貸款利率本就處于較低水平的購房者來說，提前還款意義不大。如果是以固定利率貸款，但之前的存量貸款享受了首套房的利率折扣，提前還款后再申請貸款不能執(zhí)行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前還款就不劃算了?！?/p>

房貸利率的持續(xù)下行也刺激部分地區(qū)住房市場呈現(xiàn)了一定回暖跡象。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年1月，貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌，也帶動了同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房價格止跌，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點城市群。

在業(yè)內人士看來，房貸利率下行等住房市場利好政策的出臺，在滿足剛需和改善性住房需求方面發(fā)揮了重要作用，也體現(xiàn)了國家“房住不炒”的總體定位?！爱斎灰惨吹剑鄶?shù)消費者在面對低位房貸利率時選擇了還款而非消費，說明市場信心有待進一步提振。接下來要持續(xù)驅動房價位于合理區(qū)間，推動相關交易成本降低，以保障各類剛需、改善性需求轉為有效需求。”趙錫軍說。

中央財經(jīng)委員會辦公室有關負責人表示，今年在繼續(xù)滿足房地產行業(yè)合理融資需求的同時，將著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。目前，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。同時，結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。

來源：人民日報海外版

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