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世界聚焦:河南、四川等多省擬試點現(xiàn)房銷售,取消預售制難在哪里?

2023-02-09 10:00:34來源:瀟湘晨報

多個省份將現(xiàn)房銷售試點,提到了議事日程中。日前舉行的河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,相關部門在通報2023年重點工作中明確,河南將以鄭州

多個省份將現(xiàn)房銷售試點,提到了議事日程中。


(資料圖)

日前舉行的河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,相關部門在通報2023年重點工作中明確,河南將以鄭州、開封為試點,積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。此外,四川、安徽、山東等地近期也提出將試點現(xiàn)房銷售。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波告訴記者,去年以來市場對現(xiàn)房銷售及預售制一直保持較高關注度,長遠看,現(xiàn)房銷售可能會取代期房預售,但這種改變并非一蹴而就。

“過快推進不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,預計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開,再不斷擴大覆蓋面?!睆埐ū硎尽?/p>

此前于2018年,住建部曾向廣東、湖北、四川、江蘇等六省發(fā)函,要求這些省份對商品房預售許可進行深入研究。近幾年來,南京、杭州、蘇州等城市曾在部分地塊出讓時嘗試過現(xiàn)房銷售,但杭州、南京在推行一段時間后,已暫停這一探索。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出,各地對現(xiàn)房銷售的模式探索展開了各種試點和創(chuàng)新,但細分來看,其實可劃分為兩個不同的階段,這兩個階段也呈現(xiàn)出不同的特點。

“2021年上半年之前,各地主要在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售模式,這些規(guī)則是在市場熱度上升時期出臺的,其出發(fā)點是基于’穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期’的工作目標,通過設定現(xiàn)房銷售模式,有效促進房企理性拿地、促進地價平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應。而2021年下半年以來關于現(xiàn)房銷售的討論,則是在樓市調(diào)整期發(fā)生的,主要是從防范樓盤出現(xiàn)爛尾、防范房企金融風險蔓延等角度出發(fā),有市場內(nèi)在的要求?!眹儡S進補充稱。

試點現(xiàn)房銷售省份擴容

鄭州、開封將如何展開現(xiàn)房銷售試點?

對此,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關人士表示,目前還不了解相關具體信息。開封市住房和城鄉(xiāng)建設局相關人士告訴記者,現(xiàn)房銷售的試點工作仍處于調(diào)研過程中,尚未出臺相關方案,目前也沒有明確的落地時間表。

“從初步思路來看,試點只選擇少數(shù)項目,不會大范圍鋪開。如果項目未收到試點通知,應該不會被納入試點范圍內(nèi)?!鄙鲜鲩_封市住建局人士說。

河南一家本土房企人士向記者表示,目前未收到試點現(xiàn)房銷售的通知,但按目前的市場形勢,現(xiàn)房銷售在吸引購房者方面,的確具有較強的競爭力。

“因市場疲弱,去年以來樓盤的銷售周期明顯變長。鄭州一些項目銷售不振,已實施現(xiàn)房銷售,不過這些樓盤多位于遠郊地區(qū)。從我們得到的市場反映來看,買家對現(xiàn)房銷售的認可度是比較高的。”前述河南房企人士說。

嚴躍進指出,河南提出試點現(xiàn)房銷售之所以倍受市場關注,其中一個背景為,去年部分樓盤停工事件對購房者信心形成沖擊,部分購房需求從期房市場轉(zhuǎn)至現(xiàn)房或二手房市場。

“河南是全國保交樓工作的標桿省份,其近日提及試點現(xiàn)房銷售模式,具有重要的風向標和示范意義?!眹儡S進稱。

中指院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,河南保交樓任務艱巨,今年是保交樓的重要節(jié)點,河南省在此前的政府工作會議也提出了相關要求。

住建部于今年1月提出,有條件的地區(qū)可進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風險。

“河南提出將在鄭州、開封試點探索預售制改革和現(xiàn)房銷售,也是對主管部門政策的進一步落實?!标愇撵o稱。

從全國范圍來看,不僅僅是河南,四川、安徽及山東等地于近期也提出,接下來將展開現(xiàn)房銷售試點工作。

2月6日,四川省政府印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知,在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面提出,四川將支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點,積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

此外,安徽省在2月6日舉行的住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,安徽省住建廳相關負責人透露,今年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

山東則在1月底的住房城鄉(xiāng)建設工作會議強調(diào),將逐步提高預售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試,開展現(xiàn)房銷售試點。

去年現(xiàn)房銷售占比不足14%

陳文靜表示,近年來部分省市陸續(xù)展開商品房現(xiàn)房銷售試點工作,其中海南省已要求安居房全面實施現(xiàn)房銷售,熱點城市部分地塊亦在拍賣環(huán)節(jié)設置現(xiàn)房銷售條件。

張波對記者表示,現(xiàn)房銷售可實現(xiàn)所見即所得,對于去年受交房影響較明顯的城市,用戶更加青睞現(xiàn)房而非期房,這從市場對現(xiàn)房和準現(xiàn)房的關注度不斷提升可見一斑。

回顧近十年樓市發(fā)展過程,可以發(fā)現(xiàn)在樓市調(diào)整或變動期,市場對現(xiàn)房的關注度較高,現(xiàn)房的銷售規(guī)模往往也會出現(xiàn)較大增長。

就現(xiàn)房銷售,易居研究院對2013年以來全國現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比數(shù)據(jù)進行了對比,即“現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積”。數(shù)據(jù)顯示,2009年、2013年、2016年、2021年,全國現(xiàn)房銷售面積及同比增速出現(xiàn)相對明顯的上升。

嚴躍進介紹,2018年后現(xiàn)房在新房市場中的銷售占比持續(xù)走低,期房成交占比例則不斷增加,這一態(tài)勢一直延續(xù)至2021年6月份。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年6月份全國現(xiàn)房銷售面積占新建商品住宅銷售面積的占比為9.5%,隨后該指標總體處于攀升態(tài)勢,于2021年12月升至10.4%。該指標2022年后繼續(xù)上升,至2022年12月達到13.9%。

分析人士指出,全國現(xiàn)房銷售面積占比攀升與本輪市場調(diào)整關系密切。

嚴躍進表示,2021年下半年全國房地產(chǎn)市場步入新一輪降溫通道,房企債務問題開始暴露出來,去年部分項目出現(xiàn)停工。此類事件影響下,購房者對認購期房產(chǎn)生較大顧慮,對現(xiàn)房銷售的需求明顯增加。

“現(xiàn)房銷售占比的拉升,體現(xiàn)了購房者購房信心的變化。受項目停工事件沖擊,購房者對于購買期房心存憂慮,而‘所見即所得’的現(xiàn)房提升了買家的安全感,自然使得現(xiàn)房銷售比例有所提升。”嚴躍進補充道。

從各地現(xiàn)房銷售情況來看,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年江蘇、河南為現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份,分別為1942萬及1555萬平方米。近3年現(xiàn)房銷售面積的占比變化方面,湖北、江西、廣西、江蘇等省的占比拉升態(tài)勢最為明顯,其中,湖北2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%,而2022年的占比則上升至15%。

預售制存廢之爭再起

隨著多地擬試點現(xiàn)房銷售,關于商品房預售制的弊端,以及是否應持續(xù)推廣現(xiàn)房銷售,再次成為市場熱議的話題。

全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹曾在去年“兩會”期間多次提議,應廢除商品房預售制度,實行現(xiàn)房銷售。周世虹認為,如實行現(xiàn)房銷售,房企危機將不會涉及購房人,將不存在“保交付”等問題。全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫也曾提議,應從完善商品房預售管理制度入手,有效防范房地產(chǎn)市場風險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,取消商品房預售制度,變成現(xiàn)房銷售,意味著房企1-2年沒有收入,那么房企無疑將面臨非常大的壓力?!邦A售制度本身不是出現(xiàn)問題的原因,核心還是預售資金監(jiān)管與銀行放貸的問題?!?/p>

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁亦認為,目前階段,商品房預售制還未到應該取消階段,但是對其存在的弊端一定要進行干預,在制度上很有必要去做一些調(diào)整。

嚴躍進表示,此前各地對于預售制的改革,更多是從鼓勵及自愿的角度出發(fā)。但今年河南、四川等地的改革,跳出了鼓勵和自愿的范疇。這反映出對現(xiàn)房銷售推進的力度有所加大,相關領域改革的節(jié)奏明顯加快。

業(yè)內(nèi)人士認為,試點現(xiàn)房銷售或促使企業(yè)運營模式發(fā)生變化,也將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。

張波指出,一方面,試點現(xiàn)房銷售或加快行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,是推進行業(yè)整體向好的一項舉措,另一方面,此舉可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生,同時可更有力的保障購房者權益。

但現(xiàn)房銷售的難度在于,房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),試點現(xiàn)房銷售的項目,或面臨較大的資金回籠壓力。

“雖然各地不斷放松樓市調(diào)控政策,但目前市場形勢仍然不佳?,F(xiàn)房銷售對企業(yè)資金的要求將明顯高于以往,對大部分房企來說,個別項目實施可行,在更大范圍推行將加劇房企資金壓力?!睆埐ū硎尽?/p>

也有企業(yè)向記者表示,當下大規(guī)模推行現(xiàn)房銷售,未必是最佳的時間節(jié)點。

一家中型房企人士告訴記者,企業(yè)對有現(xiàn)房銷售條件的地塊不感興趣,因為現(xiàn)房銷售意味著必須達到現(xiàn)房條件后才能實現(xiàn)銷售收入,銷售周期明顯變長。

業(yè)內(nèi)人士認為,當下房企面臨較大資金壓力,現(xiàn)房銷售對企業(yè)現(xiàn)金流提出了更高要求,即使地塊本身的品質(zhì)較好,也未必能吸引到房企足夠的關注。

“現(xiàn)房銷售可保障購房者權益,降低行業(yè)風險,但當下施行現(xiàn)房銷售,無疑會加大房企資金壓力,容易導致更多項目出現(xiàn)延期交付,甚至發(fā)生爛尾的可能性。而采取以點帶面,逐步增加試點地塊和試點城市的方式來推進,節(jié)奏更為緩慢?!睆埐ū硎?。

陳文靜認為,短期內(nèi)進行現(xiàn)房銷售試點的城市或有增加,但全國大范圍推廣的可能性相對有限。

來源:財聯(lián)社

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關鍵詞: 銷售面積 易居研究院 商品房預售 數(shù)據(jù)顯示

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