三巽四遞表終過聆訊 資產(chǎn)負債率沒達標踩1紅線

當(dāng)大多數(shù)上市房企都陸續(xù)拆分物業(yè)業(yè)務(wù)上市以擴大融資渠道籌資時，三巽控股作為房企，還在一而再的向港交所遞交，寄希望于赴港IPO打開融資通路。其在經(jīng)歷三次遞表失效后，終于在第四次遞表有效期內(nèi)，在6月23日通過港交所上市聆訊，這也是2021年首家房企。此次IPO獨家保薦人為建銀國際。

實控人錢堃其家族持股95%

聆訊資料顯示，成立于2004年的三巽，植根于安徽，總部位于上海，主要布局長三角地區(qū)。從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，創(chuàng)始人錢堃持股79.8%，其妻安娟持股7.6%，其父錢冰持股7.6%，企業(yè)家族屬性濃厚。

土儲增至430萬方

截至2021年4月30日，三巽控股共有44個項目，覆蓋安徽省、江蘇省及山東省的12個城市，擁有總土地儲備430萬平方米，分別包括已竣工建筑面積24萬平方米的已竣工物業(yè)、建筑面積345萬平方米的在建物業(yè)及建筑面積61萬平方米的持作未來發(fā)展物業(yè)。持作未來發(fā)展物業(yè)的建筑面積占總土地儲備14.2%。超八成業(yè)務(wù)集中于安徽。

2020年收入增至39.46億元、凈利潤下降3.68億元

財務(wù)方面，2018-2020年，三巽控股收入分別為7.239億元、31.087億元、39.461億元，2020年收入較2018年增長4.45倍。對于收入增長的原因，三巽控股表示，主要是已交付的總建筑面積由2018年的147609平方米增加至2020年的579817平方米;已交付物業(yè)的平均售價由2018年的每平方米4902元增加至2020年的每平方米6805.8元。

相應(yīng)的，收入增加也使得三巽控股的溢利及全面收益總額由2018年的4500萬元增加至2019年的3.953億元，而2020年卻下降至3.677億元。

毛利率下降至三年新低

究其原因，從數(shù)據(jù)上可知，在毛利率方面有波動，公司毛利由2018年的2.07億元增加至2019年的9.79億元，并隨后進一步增加至2020年的人民幣10.65億元;毛利率由2018年的28.6%上升至2019年的31.5%，而其后下降至2020年的27.0%。

三巽控股表示，毛利率下降到2020年的27.0%，主要由于四個于同期新交付的項目(即亳州公館、利辛鉑悅府、利辛文州府及滁州三悅瀾山(瑯琊府))的毛利率下降，部分被寧陽鉑悅府及亳州公園里錄得相對較高的毛利率所抵銷。

另，從銷售成本里的資本化利息項，2018年-2020年，資本化利息由5835萬元增長至3.68億元，占銷售成本12.8%，導(dǎo)致利潤下降原因也是直接的。

借款總額超20億元、資產(chǎn)負債率沒達標，踩1紅線

招股書就顯示，2018年、2019年及2020年12月31日，三巽控股未償還借款總額分別為7.097億元、17.571億元及20.965億元;借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為14.0%、12.3%及9.4%。三巽控股坦承其融資渠道對信托及資產(chǎn)管理融資的依賴程度相對較高，截至2020年12月31日，三巽控股有5項未償還信托及資產(chǎn)管理融資，其未償還本金總額占借款總額的37.7%。

另外，在三道紅線方面，三巽控股資產(chǎn)負債率沒達標。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約4.574億元。對此，三巽控股表示其若干貸款是循環(huán)貸款，故而可以在償還舊借款后取得新借款，而不會超出計息負債年度增加的10.0%擬定監(jiān)管限額。

財技：受限現(xiàn)金為現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的3.23倍

從現(xiàn)金構(gòu)成看，截止2020年末，三巽控股受限制現(xiàn)金約14.77億元，是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的3.23倍，占現(xiàn)金總額的65%。這樣讓“受限資金”總額的增長，使得三巽控股降低了凈負債率。

IPO募資用途

此外，從三巽控股目前在建項目較多，需要陸續(xù)投入更多的建安等成本;其次是，集團當(dāng)前的土儲規(guī)模并不大，接下來為保持發(fā)展規(guī)模而用來持續(xù)補充土儲的資金必不可少。

因此，關(guān)于上市所得款項的用途，三巽控股表示，擺在首位的就是將用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目(即利辛鉑悅府、宿州靈璧清楓及寧陽鉑悅府)的建筑成本。其次，將用于土地收購，通過于安徽省及安徽省外計劃進軍的其他城市尋求及收購符合其有關(guān)地理位置;總建筑面積;及預(yù)期投資回報等方面內(nèi)部標準的地塊或合適的并購機會，增加土地儲備。

此外，三巽控股還提到，計劃繼續(xù)通過政府招拍掛等傳統(tǒng)的拿地方式收購?fù)恋?。此外，計劃進一步拓展拿地方式，如通過并購及與其他知名房地產(chǎn)開發(fā)商開展戰(zhàn)略合作。最后，剩余的上市籌資款將用作一般營運資金用途。

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