買二手房如何避免交易風(fēng)險？定金是不退的

現(xiàn)在的房價日漸增加，很多的工薪階級無法購買全新的房產(chǎn)，因此很多人都是選擇在二手房市場中選擇購買二手房。那么，問下個各位網(wǎng)友買二手房如何避免交易風(fēng)險?麻煩解答一下。

1、是否具備交易的條件。二手房要具有不動產(chǎn)證，才可以上市交易。買房時，要看看相關(guān)的證件是否齊全。買方還要看自己是否具備購買資格，有無被限購或者限貸。

2、定金的支付。我們知道，定金是不退的。比如買房人向賣房人支付了20萬定金，如果買房人反悔不想買房了，則20萬定金不退還;如果賣房人反悔不賣房了，則要賠償買房人40萬(含20萬定金)。買房時，在支付定金的時候，要仔細(xì)考慮清楚，因?yàn)槿绻读硕ń鹩植幌胭I，定金是不退還的。另外，定金的金額，按照法律規(guī)定，是不得超過合同所標(biāo)額的20%，也就是說如果合同的成交價是100萬，所支付的定金金額不能超過20萬。

3、查檔和贖樓。正常查檔情況下，買賣雙方和中介都應(yīng)該在場。如果賣方?jīng)]有時間，買方可以和中介一起去查檔，查檔主要是看房屋有無抵押、查封、訴訟。二手房如果有貸款，需要貸款結(jié)清了才可以上市交易。還清銀行貸款，解除抵押的過程，俗稱"贖樓"。對于有貸款的二手房，很多賣房人會將買房人的首付拿去結(jié)清剩余的貸款，或者通過自有資金、找擔(dān)保公司融資的方式來結(jié)清剩余的房貸。建議買房人不要拿自己的首付去幫賣房人結(jié)清貸款，用買房人的首付款贖樓具有很大的風(fēng)險。

4、辦理貸款的約定。在簽約的時候，買房人要特別確認(rèn)是否具備貸款的能力和資質(zhì)，比如有無不良信用記錄、還款能力是否足夠、有無被限貸等。另外，在貸款時應(yīng)給自己預(yù)留充足的時間，避免貸款延期發(fā)放造成違約。

5、二手房處于租賃期。在買二手房的時候，還要注意該二手房是否處于租賃期。因?yàn)樵谕葪l件下，承租人具有優(yōu)先購買權(quán);同時，買賣不破租賃，如果租期未滿，租客有權(quán)利繼續(xù)居住，即使買房人買下了這個房子，也無權(quán)要求租客搬出去。因此，遇到這樣的情況，買房人一定要賣房人出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件。同時，注意看租約什么時候到期;如果租期比較長，就需要賣房人去和租客協(xié)商，是否提前退租等。

6、違約責(zé)任的約定。在進(jìn)行交易的時候，有很多的不確定因素，比如，賣房人覺得自己的售價比較低，不想賣了;或者買房人發(fā)現(xiàn)了更好的房子，不想買了。只要有一方違約，交易就無法繼續(xù)。因此，要約定好各種違約的情況，以及雙方的違約責(zé)任。

7、房產(chǎn)過戶。很多人買房是為了遷入戶口，而如果原房主不愿意遷出戶口，則新業(yè)主無法遷入。因此，就要將相關(guān)的約定，寫入購房合同中，以得到法律的保障。

1、核查賣家相關(guān)信息。在看中一套房子之后，你需要做的，首先是核查以下業(yè)主的信息以及房產(chǎn)信息。讓賣方提供產(chǎn)權(quán)證原件以及身份證原件，核實(shí)出賣人與產(chǎn)權(quán)人是否一致。然后可以去房管局核實(shí)該房屋的房產(chǎn)類型，是民宅、商住還是小產(chǎn)權(quán)房，房屋使用情況等，有沒有被抵押或查封過。

2、選擇靠譜的中介。大家都知道中介的重要性，如果你選了有一個小公司的中介，他很有可能將你坑的傾家蕩產(chǎn)，還無門申冤。雖說信譽(yù)比較好的中介公司，也難免會有一些素質(zhì)較差的中介，但是誠信度會高很多。如果中介違約，我們可以維護(hù)自己的權(quán)益。

3、參與簽約前后的所有過程。一些買家在看中房子后，將交定金、簽合同的事情全權(quán)交給中介去辦。小南提醒大家，雖然這樣可以省掉很多麻煩事，但如果出現(xiàn)問題，吃虧的還是你自己。所以不要做懶人，要盡量參與其中，將交易風(fēng)險降至最低。注意房屋內(nèi)部實(shí)際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。

4、進(jìn)行有效的資金監(jiān)管。進(jìn)行有效的資金監(jiān)管，是保護(hù)自己資金的好方法。監(jiān)管部門可以是律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，在買賣合同中對付款金額、付款時間、交房程序等作出明確、可操作性的約定，各個程序的時間每個程序辦理階段的時間點(diǎn)必須明確，避免交易被無限期拖長;為上家解除抵押還貸的房款盡可能直接交付原貸款行，避免在中介或上家處停留。

5、相關(guān)稅費(fèi)落實(shí)進(jìn)合同。由于二手房的交易，稅費(fèi)涉及的比較復(fù)雜，也比較多。在簽訂合同前，建議購房者將稅費(fèi)算清楚，并落實(shí)到合同中。

1、看房產(chǎn)證購房者應(yīng)看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。

2、看戶口本。購房者應(yīng)看售房人的戶口本，主應(yīng)該看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。

3、看房子。購房者應(yīng)看房子里的實(shí)際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需應(yīng)該看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費(fèi)情況等等。如果需應(yīng)該進(jìn)一步審查的話，可以應(yīng)該求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。

4、注意合同。購房者簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都應(yīng)該認(rèn)真審查三個方面。

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