9只公募REITs炒作空間受限 價(jià)格逐步回歸內(nèi)在價(jià)值

備受關(guān)注的首批9只公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs)上市首周先暴漲后回調(diào)，交易價(jià)格逐步趨于穩(wěn)定。

6月21日，9只公募REITs正式上市，首日全線飄紅，但漲幅出現(xiàn)分化，最高上漲14.72%，最低漲幅僅為0.68%，交易額達(dá)到18.6億元，成交量約427.10萬手。

但在次日，9只REITs中8只下跌，唯一一只上漲的REITs當(dāng)日漲幅也只有0.13%。截至6月25日收盤，9只REITs價(jià)格均高于發(fā)行價(jià)，平均漲幅2.15%，最高上漲5.2%，也有多只REITs首周累計(jì)上漲不超1%。

事實(shí)上，由于收益主要來源于期間分紅收益和資產(chǎn)價(jià)值提升帶來的份額價(jià)值增長(zhǎng)收益，公募REITs與股票相比具有分紅穩(wěn)定、價(jià)格波動(dòng)較小等特點(diǎn)，首周價(jià)格先漲后跌逐步趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)人士對(duì)這一現(xiàn)象并不意外。

對(duì)于REITs在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)破發(fā)情形，博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱日前指出，如果REITs在一級(jí)詢價(jià)階段時(shí)其價(jià)格就已經(jīng)高于內(nèi)在價(jià)值，則二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)于發(fā)行價(jià)破發(fā)是一種價(jià)格回歸內(nèi)在價(jià)值的正常表現(xiàn)。二級(jí)價(jià)格下跌后REITs項(xiàng)目的IRR就會(huì)上升，因此投資價(jià)值會(huì)逐步顯現(xiàn)，價(jià)格就會(huì)止跌回升，投資者可以關(guān)注價(jià)格下跌后出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)。

上市首日全線飄紅

據(jù)了解，REITs是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。其收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所屬行業(yè)的平均收益水平、項(xiàng)目自身的運(yùn)營情況等方面。換言之，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。

與股票和債券相比，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。投資者通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的“股東”，且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。

由于公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，其市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小，收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限，但設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。

去年4月末，證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委發(fā)布相關(guān)通知，提出在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試點(diǎn)公募REITs，這標(biāo)志著中國公募REITs制度和市場(chǎng)建設(shè)正式開始。今年4月份，滬深交易所正式接受首批公募REITs項(xiàng)目申報(bào)。

6月21日，首批9只公募REITs產(chǎn)品在滬深交易所正式上市，其中上交所5單項(xiàng)目分別為東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務(wù)、浙商證券滬杭甬高速和中金普洛斯倉儲(chǔ)物流，項(xiàng)目類型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污染治理、交通基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲(chǔ)物流。深交所首批4單項(xiàng)目分別為首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、鹽港REIT，涉及覆蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉儲(chǔ)物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs從募集到上市一直備受市場(chǎng)矚目。根據(jù)滬深交易所數(shù)據(jù)，首批9只公募REITs全部超額認(rèn)購，平均有效認(rèn)購倍數(shù)超7倍。深交所4只REITs總募集金額約為143.71億元，上交所5只REITs總募集金額約為170.32億元，滬深兩市合計(jì)募集金額達(dá)314.03億元。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，非上市首日漲跌幅限制為10%，上市初期暫免收取交易經(jīng)手費(fèi)。

上市首日，首批9日公募REITs全線飄紅。其中，蛇口產(chǎn)園(180101)漲幅最高，達(dá)到14.72%，其次是首鋼綠能(180101)、張江光大園(508000)、浙商滬杭甬(508001)、首創(chuàng)水務(wù)(508006)、鹽港REITs(180301)、中金普洛斯(508056)，漲幅分別為9.95%、5.89%、4.97%、4.95%、2.91%、2.11%。蘇園產(chǎn)業(yè)(508027)、廣州廣河(180201)漲幅相對(duì)較低，分別為0.7%、0.68%。9只公募REITs的交易額達(dá)到了18.6億元，成交量達(dá)到了約427.10萬手。

需理性看待投資價(jià)值

上市收入全部收漲，這一現(xiàn)象在次日就發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

6月22日開盤后，9只公募REITs項(xiàng)目?jī)r(jià)格紛紛下跌，蘇園產(chǎn)業(yè)、廣州廣河等5只REITs盤中一度跌破發(fā)行價(jià)。當(dāng)日收盤，9只REITs中僅首創(chuàng)水務(wù)微漲0.13%，其余全部飄綠。其中，首日漲幅最高的蛇口產(chǎn)園下跌7.02%，浙商滬杭甬下跌3.78%。

截至6月26日收盤，9只公募REITs價(jià)格均高于發(fā)行價(jià)，平均漲幅2.15%。其中，首鋼綠能漲幅最高，為5.2%，其次為首創(chuàng)水務(wù)和蛇口產(chǎn)園，分別為4.95%、4.2%。張江光大園、浙商滬杭甬漲幅分別為2.04%、1.8%，其余幾只REITs的漲幅均在1%之下。

發(fā)行時(shí)被熱捧，交易時(shí)熱度下降，市場(chǎng)對(duì)這一現(xiàn)象早有預(yù)期。多數(shù)市場(chǎng)人士表示應(yīng)理性看待REITs的投資價(jià)值，不宜當(dāng)作新股盲目參與炒作。

深交所此前發(fā)文表示，一般來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有良好的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，但不排除產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)的可能性。建議投資者理性看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

廣發(fā)證券認(rèn)為，上市后一段時(shí)間，基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)格也可能類似于香港REITs上市初期的表現(xiàn)，呈現(xiàn)先漲后跌，不排除出現(xiàn)市值低于資產(chǎn)估值的情形。

該券商指出，長(zhǎng)期來看，REITs收益相對(duì)穩(wěn)定且高分紅，不同于上市公司成長(zhǎng)性邏輯，炒作空間有限。相比不動(dòng)產(chǎn)類REITs，收益權(quán)類REITs的債性更強(qiáng)，其價(jià)格彈性可能較小。經(jīng)過一段時(shí)間的漲跌和換手，具有長(zhǎng)期配置需求的投資者的比重可能上升，此后REITs換手率將下降至較低水平。

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱指出，對(duì)金融市場(chǎng)而言，公募REITs作為一種不同于現(xiàn)金、股票、債券的第四類資產(chǎn)，具有分紅較為穩(wěn)定、價(jià)格波動(dòng)較小(與股票相比)、牛熊市不明顯、與其他資產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性弱等特征，這些特征一方面特別適合追求穩(wěn)健增值的長(zhǎng)期持有型投資者，尤其適合保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等投資人;另一方面也為機(jī)構(gòu)投資者做大類資產(chǎn)配置提供了新的資產(chǎn)類別，有利于機(jī)構(gòu)投資者優(yōu)化投資組合。

(長(zhǎng)江商報(bào)記者 蔡嘉)

關(guān)鍵詞： 公募REITs 炒作 空間 受限