謹(jǐn)慎看待公募REITs 都是封閉式產(chǎn)品

本周一起，公募REITs基金正式上市發(fā)售了，最終認(rèn)購火爆。有不少投資者關(guān)心的是，這類基金怎么樣，能投資嗎?

而說到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，這應(yīng)該是擺在每個(gè)投資者投資行為之前的第一門課程。投資REITs，除了要注意基金價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)之外，REITs的分紅率很大程度依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營情況，如果因突發(fā)原因?qū)е逻\(yùn)營不善，收益率會(huì)下降。

REITs基金是什么?簡(jiǎn)單說，就是把不動(dòng)產(chǎn)證券化，然后發(fā)行到二級(jí)市場(chǎng)，以基金份額的形式出售給投資者，投資者按比例享有該不動(dòng)產(chǎn)的租金以及增值收益，回報(bào)形式主要以分紅為主。舉例來說，假設(shè)把北京的中信大廈打包成REITs上市，投資者買入就相當(dāng)于成為了該寫字樓的小小股東。而基金的增值主要依靠寫字樓的租金收入和寫字樓自身房產(chǎn)價(jià)值的上漲，優(yōu)勢(shì)是有強(qiáng)制分紅機(jī)制。

關(guān)于公募REITs的優(yōu)點(diǎn)，目前已經(jīng)解讀的比較充分了，而對(duì)于提示風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，投資者更應(yīng)關(guān)注：

一是公募REITs不是傳統(tǒng)的公募基金，發(fā)行凈值不是1元錢，而是根據(jù)詢價(jià)定價(jià);二是公募REITs都是封閉式產(chǎn)品，封閉期從20年到99年不等，所以買了就不要想贖回變現(xiàn)了，想變現(xiàn)只能場(chǎng)內(nèi)賣出;三是上市以后，REITs可能較發(fā)行價(jià)出現(xiàn)折價(jià)，如果詢價(jià)被指導(dǎo)留出空間了，也可能溢價(jià)，這就好比在港股和美股打新有可能賠錢，但是在A股打新大概率賺錢;四是公募REITs的預(yù)期收益率只是對(duì)分紅的測(cè)算，不會(huì)剛性兌付，底倉資產(chǎn)發(fā)行人更不會(huì)為收益兜底;五是公募REITs的波動(dòng)性會(huì)非常大，它并不是固收產(chǎn)品，如果說股票的波動(dòng)性是上躥下跳的猴，那么REITs的波動(dòng)就是袋鼠級(jí)別;六是9只公募REITs雖然是同一批產(chǎn)品。但是背后的資產(chǎn)卻完全不同，首批CDR、首批科創(chuàng)板等基金都有相似性，后來的表現(xiàn)差別也不是太大，但是這9只REITs則可能完全不同，買錯(cuò)和買對(duì)差別可能很大;七是公募REITs投向都有具體的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的研究門檻并不低，沒有投行經(jīng)驗(yàn)、ABS經(jīng)驗(yàn)的投資者幾乎沒法判斷，而且投資后和未來基金公司基金經(jīng)理的水平關(guān)系也不大，而是和底層資產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系很大;八是公募REITs不會(huì)每天公布凈值，而是每半年才公布一次估值，在中間這段時(shí)間，都是盲猜狀態(tài)，不過除了半年報(bào)和年報(bào)，也會(huì)有季報(bào)公布期間的收入利潤(rùn)情況;九是二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性可能一般，日換手率都在千分之幾的水平;十是還有一些稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。(李濤)

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