“失速”多年升龍“挖角”明星財務(wù)經(jīng)理人 折射資金饑渴？

“失速”多年的升龍集團(tuán)，近期傳遞出明顯的擴(kuò)張信號。

據(jù)相關(guān)媒體報道，升龍集團(tuán)近期引進(jìn)了兩位重量級高管，分別是實(shí)地地產(chǎn)原執(zhí)行總裁兼CFO李斌、碧桂園文商旅集團(tuán)原副總經(jīng)理劉嘉。還有消息稱，升龍集團(tuán)給李斌和劉嘉開出的年薪均接近千萬。中國網(wǎng)財經(jīng)記者試圖向升龍集團(tuán)核實(shí)上述消息真?zhèn)危玫降幕貜?fù)是“內(nèi)部不允許接受采訪”。

從李斌和劉嘉履歷可以發(fā)現(xiàn)，李斌在融資方面擁有豐富的經(jīng)驗，曾歷任龍湖集團(tuán)投融資經(jīng)理、鴻坤集團(tuán)財務(wù)中心總經(jīng)理、華夏幸?？兹赋羌瘓F(tuán)財務(wù)總經(jīng)理、泰禾集團(tuán)總裁助理等，而劉嘉則對華南區(qū)域十分熟悉。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這足以彰顯出升龍集團(tuán)未來的發(fā)力方向。

2017年以來，升龍集團(tuán)在廣州舊改市場跑馬圈地。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，升龍集團(tuán)在廣州拿下的城中村項目已超10個。其中2020年中旬聯(lián)合珠江投資斬獲的廣州長崗村舊村改造項目，改造總面積224.84萬平方米，項目改造總成本約為125億元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示：“舊改開發(fā)周期長、資金沉淀大，且往往存在一些歷史遺留問題需要解決，這對企業(yè)的資金實(shí)力、資源調(diào)配能力以及產(chǎn)品研發(fā)能力都是極大的考驗。”那么，升龍集團(tuán)是否有足夠的能力完成如此多的舊改項目?我們從第三方渠道傳遞出的信息，或可窺得一斑。

年銷售額不足72億元，股權(quán)出質(zhì)頻繁

中建投信托官網(wǎng)2020年7月9日發(fā)布的“中建投信托-安泉538號(升龍鄭州天匯)集合資金信托計劃”顯示，升龍集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模為658.40億元，凈資產(chǎn)286.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率為56.44%。但從房地產(chǎn)銷售額來看，升龍集團(tuán)的數(shù)據(jù)是在逐年下滑的?？硕饠?shù)據(jù)顯示，升龍集團(tuán)2016-2019年的銷售金額分別是313.2億元、149.3億元、132.4億元和105.8億元，行業(yè)排名分別為第48、第105、第133及第151。而2020年TOP200榜單中，升龍集團(tuán)已不見其蹤影，而排名第200位的邦泰控股，全口徑銷售額為71.5億元。不過，升龍集團(tuán)官網(wǎng)顯示的是，連續(xù)多年躋身“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)”。

業(yè)績頹勢明顯的升龍集團(tuán)，積極發(fā)展了銀行投資事業(yè)，發(fā)起成立了廣東華興銀行。此外，其還在官網(wǎng)提到，公司擁有自己的資產(chǎn)管理平臺，并與國內(nèi)外著名基金公司、信托公司進(jìn)行合作，持續(xù)加強(qiáng)升龍集團(tuán)資本實(shí)力。

不過，一家中型信托公司的信托經(jīng)理向中國網(wǎng)財經(jīng)記者透露，目前房企通過信托融資的利率高達(dá)10%，有些甚至達(dá)到12%。除了成本較高，對信托融資有依賴的企業(yè)，如果監(jiān)管措施持續(xù)趨嚴(yán)，融資渠道將面臨大幅收窄風(fēng)險，過往那些激進(jìn)的資金周轉(zhuǎn)模式或難以為繼。據(jù)悉，銀保監(jiān)會早在2019年就曾約談過部分房地產(chǎn)項目增量過大的信托公司。

天眼查數(shù)據(jù)則顯示，升龍集團(tuán)股權(quán)出質(zhì)頻繁，目前處于“有效”狀態(tài)的達(dá)12條，最近一次登記日期為2020年10月21日，質(zhì)權(quán)人平安信托，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額達(dá)1.37億元;2020年6月19日出質(zhì)的股權(quán)數(shù)額則達(dá)1.36億元，質(zhì)權(quán)人中建投信托。此外，交銀國際信托、五礦國際信托都曾是升龍集團(tuán)的質(zhì)權(quán)人。

糾紛增多，拆遷過程中曾與村民產(chǎn)生糾紛

隨著舊改項目擴(kuò)張，升龍集團(tuán)所面臨的糾紛也不斷增多。中國裁判文書網(wǎng)消息顯示，2010年10月，升龍集團(tuán)旗下7家關(guān)聯(lián)公司與永輝超市簽署租賃合同，需要在2013年3月底交付舊改項目的租賃場地給永輝超市，期限為20年。然而因為項目進(jìn)展緩慢，最終7個項目僅交付了2個，被判支付近千萬元給永輝超市。

2020年4月，升龍集團(tuán)拿下增城新塘群星村舊改項目，當(dāng)?shù)赜写迕裢对V稱“超過半數(shù)村民反對由升龍公司改造”，并將村民簽名遞交相交部門要求撤銷升龍的舊改資格。不過，一個月后省委辦公廳表示“有超過村民代表人數(shù)的2/3表決通過升龍為合作企業(yè)”。

2020年10月，一份落款為“南沙區(qū)南沙社金洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”的公告顯示，自2020年7月開始，因項目方與少數(shù)村民產(chǎn)生糾紛，工地停工3個月，嚴(yán)重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時間，村民回遷滯后近3個月。資料顯示，廣州市南沙區(qū)金洲、沖尾自然村更新改造是升龍集團(tuán)于2018年7月斬獲的項目。

另有廣州黃埔區(qū)南灣舊改村民今年年初在微博發(fā)文，對此次舊改提出16點(diǎn)訴求，并認(rèn)為項目實(shí)力不行，同時表示“籌備上訪”。不過，近期有媒體發(fā)布的消息顯示，南灣舊改的簽約數(shù)近1000棟，簽約率約80%。另外，今年3月，廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)明經(jīng)村委會發(fā)生爆炸，有消息猜測是安置糾紛引起的，對此，中國網(wǎng)財經(jīng)記者并未獲得證實(shí)。資料顯示，南灣社區(qū)和明經(jīng)村委均是升龍集團(tuán)2020年斬獲的舊改項目，預(yù)計總投資約超過130億元。此外，升龍集團(tuán)還曾因為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛被告上法庭。

尚未上市、也沒有發(fā)債的升龍集團(tuán)，資金實(shí)力到底如何?面對拆遷安置過程中產(chǎn)生的糾紛，是如何處置的?中國網(wǎng)財經(jīng)記者在給升龍集團(tuán)的采訪函中提及，但沒有獲得答案。中國網(wǎng)財經(jīng)記者將持續(xù)關(guān)注。(記者 安平)

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