李永前“回歸”首年350億目標(biāo)食言 中交地產(chǎn)凈利下滑等問題待解

近期，中交地產(chǎn)交出了換帥后的第一份年報(bào)成績(jī)單。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額293.87億元，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額192.26億元，權(quán)益銷售回款145億元。

據(jù)了解，李永前2019年7月從綠城回歸中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁，其給后者提出的銷售目標(biāo)是“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上”。以此計(jì)算，中交地產(chǎn)2019年僅完成了既定目標(biāo)的83.96%。

2020年初，新冠肺炎引發(fā)的疫情對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了沖擊，不少房企紛紛下調(diào)年度銷售目標(biāo)。不過，中交地產(chǎn)近期在接受媒體采訪時(shí)表示，“2020年500億的目標(biāo)不動(dòng)搖，甚至還要力爭(zhēng)更多。” 在不少業(yè)內(nèi)人士看來，中交地產(chǎn)想完成2020年銷售目標(biāo)存在不小的壓力，畢竟銷售增速超過70%不是一件容易的事。

凈利潤(rùn)下滑超三成

除銷售未達(dá)標(biāo)外，中交地產(chǎn)2019年凈利潤(rùn)也出現(xiàn)了下滑。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入140.63億元，較上年同期增長(zhǎng)57.16%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)5.43億元，同比下降33.01%。

對(duì)于“增收不增利”的情況，中交地產(chǎn)在公告中解釋稱，主要原因一是上年同期因同一控制下合并確認(rèn)投資收益，2019年無此項(xiàng);二是計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備減少了當(dāng)期凈利潤(rùn);三是少數(shù)股東損益的影響。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)資產(chǎn)減值損失由2018年的1694.94萬元增至4.22億元，信用減值損失由0元增至1.29億元，少數(shù)股東損益較上年同期增加2.37億元至5.79億元。

此外，2019年中交地產(chǎn)的毛利率為25.36%，比上年同期減少了5.52個(gè)百分點(diǎn);銷售凈利率同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)至7.98%，創(chuàng)出近三年來新低。具體來看，除房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)毛利率比上年同期增長(zhǎng)3.81個(gè)百分點(diǎn)外，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)的毛利率均分別下降了5.46、6.15和6.2個(gè)百分點(diǎn)。

頻繁高溢價(jià)拿地

不過，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)下滑的中交地產(chǎn)，拿地力度卻在不斷加大。

年報(bào)顯示，2019年中交地產(chǎn)新增土地共15宗，計(jì)容建筑面積為229.54萬平方米，土地購(gòu)置總價(jià)款達(dá)181.59億元，其中權(quán)益價(jià)款達(dá)118億元。在這些所拿地塊中，部分是中交地產(chǎn)高溢價(jià)獲得。以2019年12月11日拿下的昆明呈貢區(qū)地塊為例，中交地產(chǎn)的“落袋”價(jià)格為19.31億元，溢價(jià)率高達(dá)95.98%，折合樓面價(jià)為6247元/平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年中交地產(chǎn)入手溢價(jià)率超過30%的地塊至少有5宗。

進(jìn)入2020年，中交地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上依然人情高漲。據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)中交地產(chǎn)已累計(jì)摘得超過10宗地塊，成交總價(jià)逾200億元。

此外，中交地產(chǎn)還開始試水代建業(yè)務(wù)。3月13日，中交地產(chǎn)全資公司北京聯(lián)合置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合置業(yè)”)正式更名為中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司，中交地產(chǎn)在其官方微信中稱，此次更名是中交地產(chǎn)“六個(gè)一工程”戰(zhàn)略落地的重要舉措，對(duì)于中交地產(chǎn)輕資產(chǎn)板塊新航道業(yè)務(wù)開拓具有重要意義。

不過，據(jù)有關(guān)人士披露，聯(lián)合置業(yè)目前僅剩30多名員工。聯(lián)合置業(yè)1月份與惠州市惠燃實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和中食冷凍倉(cāng)儲(chǔ)(廣州)有限公司簽訂的兩個(gè)項(xiàng)目，目前也尚未動(dòng)工。對(duì)于該消息的真?zhèn)我约按I(yè)務(wù)未來的規(guī)劃發(fā)展，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函中交地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

總負(fù)債超400億元

頻繁的高成本拿地，使得中交地產(chǎn)的資金鏈不斷承壓。截至2019年末，中交地產(chǎn)負(fù)債總額為412.31億元，比上年同期增長(zhǎng)了14.53%;流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為282.9億元，比上年同期增長(zhǎng)了8.22%。此外，2019年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-46.12億元，比上年同期減少了179.56%。

在負(fù)債壓力下，中交地產(chǎn)加快了融資步伐。2020年2月18日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)，擬注冊(cè)永續(xù)中票的規(guī)模不超過16億元人民幣，以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金及償還金融借款等用途。據(jù)悉，這是中交地產(chǎn)自2017年上市以來首次發(fā)行永續(xù)債。

除此之外，中交地產(chǎn)還通過發(fā)行公司債、非公開定向債務(wù)融資工具和按揭購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等方式募集資金。據(jù)中交地產(chǎn)公告，2020年一季度中交地產(chǎn)累計(jì)新增借款金額達(dá)88.48億元，累計(jì)借款余額達(dá)301.95億元。

對(duì)于密集發(fā)債對(duì)公司償債能力的影響，中交地產(chǎn)在公告中稱，新增借款屬于公司正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍，對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況和償債能力無重大影響。(記者衛(wèi)榕 實(shí)習(xí)生馬雨筱旭)

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